חישוב משכנתא
מסלולים? תמהיל? ריבית פריים? צמוד למדד? לוח שפיצר? החזר חודשי?
הלכתם לאיבוד בעומס המידע?
ריכזנו כאן את כל הפרמטרים החשובים להבין איך לחשב את המשכנתא שלכם.
חישוב משכנתה כולל המון פרמטרים אך מורכב משלבים עקרוניים זהים בכל הבנקים:
1. הון עצמי
2. סכום המשכנתא
אז אחרי שהבנתם כמה הון עצמי ברשותכם, בואו נבין איך מחשבים את המשכנתא?
חשיוב ראשוני הוא:
עלות רכישת הדירה פחות ההון העצמי שלרשותכם והנה קיבלתם את סכום המשכנתא.
אך לא כאן סיימנו, ישנם מספר תנאים חשובים:
א. אחוז מימון מקסימלי:
הבנק לא יוכל לתת לכם משכנתא מעל ל-75 אחוזים משווי הרכישה או מהערכת השמאות לנכס (הבנק מחשב לפי הנמוך מבינהם).
לדוגמה: עלות הרכישה של הדירה היא 1,200,000 אך השמאי שהעריך את הבית העריך אותו בשווי של 1,000,000 ש”ח בלבד. במצב כזה החישוב יהיה 75% כפול 1,000,000 ולכן סכום המשכנתא הינו 750,000 ש”ח.
ב. יחס ההחזר :
לפי הנחיות בנק ישראל תוכלו לקבל עד 50 אחוזים מההכנסה הפנויה להחזרי משכנתא, הבנקים המסחריים ( מזרחי, לאומי וכו,) מגבילים ל-35 אחוזים מההכנסה (ובמקרים חריגים ניתן לקבל עד 40 אחוז מההכנסה).
איך מחשבים הכנסה פנויה?
החישוב משתנה לפי עיסוק הלווה ומעמדו ( למשל שכיר מול בעל חברה בע”מ), אך ככלל:
מחשבים את סכום ההכנסות נטו במשק הבית ומפחיתים מהסכום את ההתחייבויות הקבועות (הלוואות, משכנתא, מזונות) שהינן ארוכות טווח (מעל שנה וחצי).
לדוגמה: אם משק הבית מרוויח יחד הכנסה נטו של 20,000 שקלים ולמשפחה יש הלוואה חוץ בנקאית בסך 2,000 שקלים לתקופה של 4 שנים אזי ההכנסות נטו יהיו 18,000 שקלים.
ומה יהיה החזר המשכנתא שהבנק יאשר עבור המשפחה? החישוב יהיה 35% כפול 18,000 שהוא החזר משכנתא של 6,300 שקלים בחודש.
מתי הבנק יסכים לחרוג מ35 אחוזים ולהגיע לעד 40 אחוזים מההכנסה נטו?
כאשר רף ההכנסות הוא גבוה למשל משק בית שמכניס 50 אלף נטו וצריך משכנתא של 20 אלף, עדיין ישארו לו 30 אלף בחודש למחייה.
למה הבנק מגביל ליחס החזר מהכנסה של 35 אחוזים?
משום שהבנק מבין שלמשקי הבית הוצאות רבות, ולכן הוא שם קו אדום של קצת מעל שליש מההכנסה לטובת הלוואה לדיור.
3. מסלולי המשכנתא
קיימים מעל 20 מסלולי משכנתא שונים, לכל מסלול יש יתרונות וחסרונות, ההגיון בבניית תמהיל נכון הוא ל”פזר את הביצים בסל” ובכך לפזר את הסיכון לתנודתיות במשכנתא.
המסלולים העיקריים הינם:
א. מסלול בריבית משתנה קצרת טווח: מסלול ריבית הפריים, מסלול מטבע החוץ, מסלול מק”מ, מסלול משתנה כל 2.5 שנים ועוד.
ב. מסלולים בריבית משתנה ארוכת טווח: מסלול משתנה צמודה ולא צמודה כל 5 שנים, כל 7 שנים, כל חצי תקופה ועוד.
ג. מסלול בריבית קבועה: ריבית קבועה וצמודה, ריבית קבועה ולא צמודה, מסלול ריבית זכאות משרד השיכון ועוד
4. מחשבון משכנתא
אז לאחר שהבנו כמה הון עצמי יש לנו, לאחר שהבנו מהו סכום המשכנתא שדרוש לנו לעסקת הרכישה/ בנייה של הבית החדש, ולאחר שבחנו את כל הפרמטרים כמו יחס ההחזר, אחוז המימון, ההכנסה הפנויה ועוד הגיע הזמן להגיע לתכל’ס: חישוב ובניית המשכנתא.
אז תצטרכו לבחור מסלולי משכנתא מתאימים, תצטרכו להחליט מהם תקופות המסלולים ( מ4 שנים ועד 30 שנים), ישנם אינסוף צירופים אפשריים של תמהיל משכנתא ממסלולים שונים ומתקופות שונות ולכן צריך לחשב את המשכנתא החסכונית והאידיאלית עבורכם.
ישנם המון משתנים בבניית התמהיל: תנודתיות, עליות ריבית, עליות מדד המחירים לצרכן שמשפיע על המסלולים צמודי מדד, תחנות יציאה, עמלות פרעון עתידיות ועוד.
ככלל, חשוב לדעת שככל הנראה החזר המשכנתא שתחתמו עליו ישתנה במשך חייה ועל כן יש לתכנן את המשכנתא בקפידה, לקיחת מיליון שקלים משכנתא ב בקלות יכולים להיות 2 מיליון שקלים שישולמו לבנק ( מיליון ריבית ומיליון חוב).
