
ככה תרכשו דירה ב-2025 (גם בלי הון עצמי)
אתם רוצים להיות בעלי דירה בישראל אבל זה מרגיש לכם כל כך רחוק ובלתי אפשרי? אתם לא לבד.
למרבית האנשים רכישת דירה היא העסקה הגדולה בחייהם ומבלי לדעת על כמה התהליך פשוט זה תמיד יראה כדבר המורכב ביותר!
ריכזנו כאן את כל הפרמטרים החשובים להבין איך להגיע לדירה משלכם ואולי לרכוש דירה בישראל ללא הון עצמי.
שלב מקדים: תכנון פיננסי
עליכם להבין לקראת מה אתם נכנסים מבחינה כלכלית. קניית דירה מחייבת תכנון פיננסי בשביל להבין את סך ההוצאות הצפויות ברכישת הבית.
הוצאות צפויות:
• מיסים, לפי מדרגות מס על דירה ראשונה, שנייה וכו’ [נכון לשנת 2025].
• שירותים של אנשי מקצוע (ייעוץ משכנתאות, ליווי משקיעים, תיווך, עורכי דין, שמאות וכדומה).
• עלויות נלוות לעסקה כמו שיפוצים, ריהוט , מדדים אם יש כו’.
• ביטוח משכנתא.
חשוב להבין שיש הוצאות שלא ניתן לדייק מראש אלא רק להעריך סדרי גודל.
עכשיו נעבור להבין מה עומד לרשותכם ומהן היכולות הכלכליות שלהם.
כאן ייבחנו נקודות כגון: הון עצמי, יכולת החזר ועל ידי כך תיבנה האסטרטגיה ותקציב הדירה:

1. הון עצמי
תחילה תעשו סדר בחשבונות הנזילים שלכם, ותבינו עם כמה כסף נזיל אתם מגיעים לעסקת הרכישה שלכם.
ממה הון עצמי מורכב?
הכסף ששוכב בעובר ושב שלכם, חסכונות, פקדונות, מזומן, השקעות, מט”ח, קריפטו, נכסים נזילים, עזרה מההורים, קרנות השתלמות נזילות ועוד.
רבים שואלים אותי כיצד ניתן לרכוש דירה ללא הון עצמי או עם הון עצמי נמוך?
לפני הכל אזהיר כי האופציות ברובן יכללו החזרים חודשיים גבוהים וחובת בחינת כדאיות עיסקה שתצדיק מינוף שכזה.
אז נמשיך,
קיימים מספר פתרונות נפוצים ויצירתיים:
א. מישכון נכס של ההורים שבו אין משכנתא, או קיימת משכנתא קטנה (באחוז מימון שמאפשר תוספת)- ניתן כיום לקבל עד 85% משווי הנכס על מנת שישמש כהון עצמי. דוגמא: בית שווה 2 מליון- ניתן לקבל עד 1.7 מליון. אם נניח יש משכנתא של 400 אלף ש”ח להורים, אז ניתן יהיה לקבל אך ורק עד 1.3 מיליון ש”ח (ההפרש בין 85% מימון למשכנתא הקיימת).
ב. הלוואה מהבנקים: הלוואות רגילות מהבנקים, במידה ויש לכם הכנסה מתאימה ודירוג אשראי בינוני ומעלה (לרוב מעל 600) הבנקים יתנו לכם הלוואות באהבה. חשוב לשים לב לגובה הריבית, פריסת שנים, החזר חודשי צפוי ועוד. זיכרו לשקלל את ההחזר של ההלוואה יחד עם החזר המשכנתא בכדי להבין שתוכלו לעמוד בהחזרים של שני המוצרים הללו מבלי לקרוס כלכלית.
ג. הלוואה מגופים חוץ בנקאיים: ניתן היום לקבל הלוואה משלימה עד 85% משווי הנכס (שזה עוד 10% מעבר למה שהבנק יודע לתת היום)- אותם דגשים כמו סעיף ב’.
ד. הלוואה כנגד מוצרים פנסיונים נזילים: בהנחה וקופת גמל להשקעה, קרן השתלמות וחבריהן נזילות תוכלו לקבל הלוואה של עד 70-80% מהכסף ובריביות יחסית טובות.
ה. הלוואה כנגד מוצרים פנסיונים לא נזילים: בהמשך לסעיף ד’, כאן אחוזי המימון מתוך הכסף פוחתים משמעותית. קופת גמל תיתן לכם 30%, קרן השתלמות תיתן לכם סביב 50%, פנסיה תיתן לכם 30% מכספי התגמולים ללא מרכיב הפיצויים.
ו. משקיעים: תכניסו משקיע שיביא איתו הון עצמי, אתם תקחו את המשכנתא ומציאת הנכס ותתחלקו באחוזים בנכס בהתאם לחלוקה בינכם. אני מאד אוהב את האופציה הזו כי מנסיוני, במצב כזה אתם תהיו מאד בררנים על מציאת עסקה טובה בגלל המחויבות למשקיע.
ז. שותפים: אם אתם מגיעים יחד ולא לבד, יש המון יתרונות. למשל לבעלות בסך שליש מדירה יש הטבות רבות כמו זה שלא צריך לשלם מס רכישה, לא מתבטלת זכאות של חסר דיור לדירה בהנחה ועוד. למשל דוגמא נפוצה- מי שללא הון עצמי אבל עם הכנסות טובות יכול לרכוש דירה כאשר הוא משלם יותר מהמשכנתא, להכניס שותפים שישימו הון ובכך להשלים את העסקה.
2. סכום המשכנתא (יכולת החזר)
אז אחרי שהבנתם כמה הון עצמי ברשותכם, בואו נבין איך מחשבים את המשכנתא?
חישוב “טיפש” ראשוני הוא: עלות רכישת הדירה פחות ההון העצמי שגוייס והנה קיבלתם את סכום המשכנתא הנדרש.
אך לא כאן סיימנו, ישנם מספר תנאים חשובים:
א. אחוז מימון מקסימלי:
הבנק לא יוכל לתת לכם משכנתא מעל ל-75 אחוזים משווי הרכישה או מהערכת השמאות לנכס (הבנק מחשב לפי הנמוך מבינהם).
לדוגמה: עלות הרכישה של הדירה היא 1,200,000 אך השמאי שהעריך את הבית העריך אותו בשווי של 1,000,000 ש”ח בלבד. במצב כזה החישוב יהיה 75% כפול 1,000,000 ולכן סכום המשכנתא הינו 750,000 ש”ח.
* ניתן היום לקבל תוספת של 10% אחוזי מימון ועד 85% מחברות חוץ בנקאיות.
ב. יחס ההחזר :
לפי הנחיות בנק ישראל תוכלו לקבל עד 50 אחוזים מההכנסה הפנויה להחזרי משכנתא, הבנקים המסחריים (מזרחי, לאומי וכו’) מגבילים ל-35 אחוזים מההכנסה (ובמקרים חריגים ניתן לקבל עד 40 אחוז מההכנסה).
איך מחשבים הכנסה פנויה?
החישוב משתנה לפי עיסוק הלווה ומעמדו ( למשל שכיר מתחשב שונה מעוסק מורשה או מבעל חברה בע”מ), אך ככלל:
מחשבים את סכום ההכנסות נטו במשק הבית ומפחיתים מהסכום את ההתחייבויות הקבועות (הלוואות, משכנתא, מזונות) שהינן ארוכות טווח (מעל שנה וחצי).
לדוגמה: אם משק הבית מרוויח יחד הכנסה נטו של 20,000 שקלים ולמשפחה יש הלוואה חוץ בנקאית בסך 2,000 שקלים לתקופה של 4 שנים אזי ההכנסות נטו יהיו 18,000 שקלים.
ומה יהיה החזר המשכנתא שהבנק יאשר עבור המשפחה? החישוב יהיה 35% כפול 18,000 שהוא החזר משכנתא של 6,300 שקלים בחודש.
מתי הבנק יסכים לחרוג מ-35 אחוזים ולהגיע לעד 40 אחוזים מההכנסה נטו?
כאשר רף ההכנסות הוא גבוה וישנו הגיון שמשק הבית יצליח לעמוד בהחזרים מבלי לקרוס. למשל משק בית שמכניס 50 אלף נטו וצריך משכנתא של 20 אלף, עדיין ישארו לו 30 אלף בחודש למחייה.
למה הבנק מגביל ליחס החזר מהכנסה של 35 אחוזים?
משום שהבנק מבין שלמשקי הבית הוצאות רבות, ולכן הוא שם קו אדום של קצת מעל שליש מההכנסה לטובת הלוואה לדיור.
ג. מה קורה אם אין לי הכנסות או שאני רוצה לאשר משכנתא מעבר ל-40% מיחס ההחזר להכנסה פנויה?
ניתן לצרף ‘ערב’ למשכנתא, זה יכול להיות בן משפחה מקירבה ראשונה כדוגמת אח, הורה או ילד. ניתן להכניס בין 50% ל-100% מהכנסות הפנויות של הערב לשקלול ההכנסות שלכם. ברוב הבנקים על הערב להיות חלק משלם פעיל של לפחות 20% מסך ההחזר החודשי (אך גם לזה יש פתרונות יצירתיים במידה שאתם לא רוצים שהערב ישלם באופן שוטף).
עכשיו נלך לחישובים:
בואו ניקח דוגמא של ישראלה כהן לצורך המחשה נוחה.
ישראלה שכירה שמרוויחה 12 נטו, ללא הלוואות וחסכה 150 אלף ש”ח.
- כמה משכנתא היא יכולה לקבל? אם מסתכלים רק ביחס להכנסה אז 40% מההכנסה הם 4,800 ש”ח- נכון ל-2025 על כל 100 אלף ש”ח ל-30 שנים נחזיר בחודש כ530 ש”ח. ולכן 4800 החזר חודשי שווה ערך לקבלת משכנתא על סך 900 אלף ש”ח. אם נצרף ערב למשכנתא, ניתן יהיה להגדיל את סך המשכנתא שאפשר לאשר. בכמה ? תלוי בגובה ההכנסות של הערב ובאיזה קונסטלציה הערב יכנס להלוואה ( לווה משלם, ערב תומך וכו’). דוגמא בהמשך.
- על הנייר יש לישראל רק 150 אלף ש”ח. כלומר הבנק למשכנתאות יכול לתת לה לכל היותר 450 אלף ש”ח משכנתא ( 75% מימון מדירה של 600 אלף). אך אם היא תגדיל את ההון העצמי משמעותית באמצעות שותפים, עזרה מההורים, הלוואות מהבנק ועוד היא תוכל לאשר סכום גדול יותר. למשל אם היא תכניס שותפה עם 150 אלף ש”ח, תיקח הלוואה של 50 אלף מהבנק (בפריסה ארוכה שההחזר לא ישפיע על סכום המשכנתא שניתן לאשר) ותיעזר ב-100 אלף מההורים שלה. עכשיו ההון העצמי שלרשותה יהיה 450 אלף שח. ולכן סכום המשכנתא שיהיה ניתן לאשר לה הוא 1.350 מליון ( 75% מימון מדירה של 1.8 מליון ש”ח). אבל רגע, בסעיף הקודם אמרתי שניתן לאשר לה רק 900 אלף. אז במקרה כזה יש לפניה 2 אופציות. או לרכוש דירה ב1.350 מליון ש”ח (מורכב מהון עצמי 450 אלף בתוספת 900 אלף ש”ח משכנתא) או אופציה נוספת לצרף ערב מקירבה ראשונה ואז יהיה ניתן לאשר יותר מ-900 אלף ש”ח ותקציב הדירה יגדל בהתאם- ניקח דוגמה של אמא של ישראלה שמרוויחה 12 אלף ש”ח נטו, והאמא נכנסת כערבה תומכת (משמע, ניתן להתחשב ב-50% מהכנסותיה לשקלול המשכנתא של ישראלה). ואז החישוב יהיה כך: 12 נטו של ישראלה בתוספת 6,000 של האמא (מחצית מההכנסות) שווה ל-18,000 ש”ח נטו. יחס ההחזר שניתן להכנסה כזו הוא 40% שזה החזר של 7,200 ש”ח. החזר שכזה נכון ל-2025 שווה ערך למשכנתא בסך של 1.350 מליון ש”ח. כלומר במצב כזה תקציב הדירה של ישראלה הוא 1.35 מליון משכנתא+ 450 אלף הון עצמי ולכן הוא 1.8 מליון ש”ח. דבר נוסף שאפשר לעשות במקרה הנתון הוא להתחשב בהכנסות של השותפה, 100 אחוזים מהן. בדוגמה שנתתי כביכול התעלמתי מהנתון אך גם זה יעזור לאשר סכום משכנתא גבוה יותר ואולי אף ללא מעורבות של ערבה נוספת.
קדימה! לאתר נכס ולמצוא עסקה
אז לאחר שהבנתם איך לחשב את מסגרת התקציב שלכם על ידי הגדלת ההון העצמי והבנה כמה משכנתא תוכלו לקבל הייתי ממליץ להיעזר במלווה משקיעים או מתווך ב-2 איזורים שבחרתם להתמקד בהם (בהתאם לתקציב שחישבתם).
לפני הכל שימו לעצמכם דד ליין! נגיד ועכשיו פברואר 2025 תגדירו לעצמכם שאת החצי הראשון של 2025 (עד ה-1.6) אתם מסיימים עם נכס בבעלותכם!
נמשיך,
הכירו את סוגי העסקאות העיקריים:
א. רכישת דירה יד שנייה לטובת “פליפ”: מצאו דירה במחיר שמגלם הנחה מתחת למחיר שוק ותמכרו לאחר כשנה וחצי ומעלה בכדי להימנע ממס שבח. הפוקוס שלכם צריך להיות בכמה גדל ההון העצמי לאחר המכירה ולא להתייחס במרכיב התשואה של השכירות (זניח במקרה הזה).
ב. רכישת דירה “על הנייר” יד ראשונה מקבלן: מצאו עסקה שבה תוכלו לקבל מקסימום במינימום, ישנם המון קבלנים שמאד מתגמשים היום לאחר השנים הקשות שעברו עליהם שכללו עליות ריבית, עליית מחירי חומרי גלם, עיכובים בבנייה, מחסור בפועלים ועוד.
ג. רכישת דירה יד שנייה ושיפוץ שלה: מצאו דירה יד שנייה מזונחת ככל הניתן. שפצו אותה ובכך תיצרו השבחה שלה. מיכרו לאחר שנה וחצי ומעלה על מנת להימנע ממס שבח. גם כאן התמקדו בכמה גדל לכם ההון העצמי לאחר המכירה והשיפוץ ולא במרכיב השכירות. אופציה נוספת היא לרכוש דירה שמתאימה לחלוקה ובכך תיצרו מצב של תשואה יפה של השכירות בנוסף להשבחה והגדלת ההון העצמי (בעייתי מבחינה חוקית, אין כאן שום המלצה, כן ניתן לקבל משכנתא כמעט מכל הבנקים היום על דירות מחולקות).
דוגמאות נוספות שארחיב במאמר אחר:
ד. רכישת קרקע ובנייה.
ה. רכישת נכס מסחרי כמו חנות או משרד ( על הנייר/יד שנייה).
ו. עסקת אופציית מקרקעין (לקנות זכות לרכישת דירה ולמצוא רוכש בטרם העברתם את סכום הכסף המלא).
ז. עסקת יד שנייה לטווח בינוני או ארוך: איזור שמיועד לפינוי בינוי וכדומה.
מה מתאים לכם? על איזה כיוון ללכת? את זה הייתי נותן לכם להחליט בהתאם לאופי שלכם ולמטרות.
מתקשים לקבל החלטה ולהתחיל לזוז? קחו איש מקצוע שילווה אתכם יד ביד (או יתפוס אתכם באוזן כשצריך). זה יכול להיות מתווך, סוכן נדלן, מלווה משקיעים, עורך דין מקרקעין, יועץ משכנתאות ועוד.
משכנתא HERE WE GO
זהו פרק שלם שארחיב עליו בפעם אחרת. אז מה כן חשוב לי שתכירו על זה? את התמונה הכללית:
על מנת להשיג את סכום המשכנתא המבוקש, יש לפנות לבנקים במטרה לקבלת משכנתא שתכלול את יתרת הסכום הנדרשת לרכישת הנכס. כאן אנחנו נכנסים לתמונה, הן בקבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא, הן בייעוץ משכנתאות ויצירת תמהיל מותאם ליכולות של הרוכש והן במשא ומתן עם קשרים חזקים בבנקים.
על מנת לקנות דירה ראשונה ב-2025, חשוב להכיר היטב את המצב בשוק המשכנתאות, בין אם זה בהיבטים של ריביות, בין אם זה בהיבטים של תנאי החזר, וכל מה שנלווה לתהליך. ויתרה מזאת, קשרים בהנהלות הבנקים של שנים עוזרים מאד לייצר מצב שכל לקוח שלנו מקבל ריביות ותנאים טובים לצד פתרונות יצירתיים בכל עיסקה.
ברגע שמגישים את הבקשה ומקבלים את אישור המשכנתא, אז יהיה אפשר לעבור לשלב של רכישת הנכס באופן רשמי.
רכישת הדירה
פה נכנס עורך הדין שלכם לתמונה, תחילה בבדיקות הנכס, לאחר מכן בטיוטות חוזה עם המוכרים שכוללים ניסוח החוזה, הכנסת סעיפים חשובים, תנאי תשלום מותאמים, תנאים לרכישה ועמידה בהסכם ועוד. שלב זה צריך להתבצע באופן מדוייק, על מנת שלא יווצר מצב שתסכנו את עצמכם בסעיפים שיקשו עליו לבצע את הרכישה או שאחרי הרכישה, תגלו שאינכם יכול לעשות שימוש בנכס כפי שרציתם ואף תסתכנו בהפרת חוזה שתגרום לכם להפסד כלכלי.
השלב הבא שלכם יחד עם עורכי הדין והמוכרים היא החתימה על הסכם הרכישה.
לאחר החתימה תשלמו למוכרים מההון העצמי ומהמשכנתא והנכס בשעה טובה יהיה על שמכם.
כן, הסעיף מאד מהיר וכללי אך זהו עוד פרק שארחיב עליו בהמשך (אני בכוונה לא מתעכב על זה ועל המשכנתא -אני רוצה שתתקדמו לשלבים הראשונים של העמוד הזה כמה שיותר מהר, השאר יגיע כבר מכח העיסקה).
לסיכום סיומת
אז עם מה שחשוב לי שתצאו מכל מה שקראתם עד פה?
אתם צריכים להציב דד-ליין לרכישת נכס ולהתחיל לצאת לדרך
אם אתם לא יכולים ומסוגלים לעשות את זה לבד, קחו איש מקצוע שילווה אתכם מהאוזן.
נתראה בפרקים הבאים.
בהצלחה!