משכנתא חדשה
איך מקבלים משכנתא חדשה? מה אסור ומה מותר לומר לבנקאי? איך תחסכו מאות אלפי שקלים במשכנתא שלכם? שאלות אלו ועוד יקבלו מענה בכתבה הבאה
העסקה הכי גדולה בחייכם
כפתיח אומר שלרוב האנשים משכנתא תהיה ההלוואה הגדולה ביותר שיקחו בחייהם, זאת כחלק מהעסקה הגדולה ביותר שיבצעו- קניית הדירה.
משכנתא הינה הלוואה לכל דבר ועניין. אך כנגד הלוואה זו משועבד הנכס. הנכס מהווה עבור הבנק עירבון לכסף שהלווה מקבל.
כאשר עושים דבר כה גדול ורציני בחייכם, אתם חייבים לעשות את זה בצורה המקצועית ביותר תוך ירידה לפרטים הקטנים.
מהי משכנתא?
משכנתא הינה הלוואה בתמהיל המחולק לתתי הלוואות (= מסלולי המשכנתא), ישנן אינספור ואריציות של מסלולי משכנתא בסכומים שונים ולתקופות שונות.
כל ואריציה מתחשבת בריבית שונה, ועל כן הסכום שתשלמו במהלך השנים ישתנה בהתאם.
למשל, על מיליון שקלים משכנתא:
לווה א’ יחזיר לבנק 2 מיליון בתום תקופת המשכנתא [ 1מיליון קרן (חוב) ו-1 מיליון ריבית ]
וישנו לווה ב’ שיחזיר 1,250,000 [ 1 מיליון קרן (חוב) ו-250 אלף ריבית ].
התאמה אישית
בפשטות אומר: התאמה מיטבית של תמהיל המשכנתא עבור הלווים חוסך מאות אלפי שקלים.
בנוסף, לכל בנק למשכנתאות ישנן הטבות ותנאים שונים מהאחרים. בנוסף, לכל לווה ולכל עיסקת נדל”ן שצריכה משכנתא יתאימו סניפים שונים ולעיתים אף בנקאים ספציפיים עבורם על מנת לקבל את המשכנתא החסכונית ועם התנאים הטובים ביותר.
אוי לא. בירוקרטיה
אז בשונה מהלוואה רגילה, במשכנתא תתכוננו לבירוקטיה ארוכה של שבועות רבים (בממוצע 3 חודשים לתהליך). בנוסף תהיו מוכנים לעבוד מול גורמים רבים מלבד הבנק: שמאי מקרקעין, עורכי דין, מוכרי הדירה, קבלנים, רישום בטאבו, רשם המשכונות, סוכנויות ביטוח למשכנתא, תשלומי אגרות, רואה חשבון לעצמאיים ועוד.
איזה סכום משכנתא? לאיזו תקופה המשכנתא?
לרוב נהוג לקחת משכנתא מהבנקים למשכנתאות על סכומי כסף של לכל הפחות 100,000 שקלים. בנוסף נהוג לפרוס אותה לתקופה ארוכה של מעל 4 שנים על מנת שההחזרים החודשיים יהיו אפשריים עבורכם לתשלום (כיום ניתן לקחת עד 30 שנים).
יועץ בבנק או יועץ פרטי?
הבנק הוא אחד העסקים הרווחים ביותר בעולם המודרני. ומה מטרתו של עסק? להרוויח כמה שיותר.
ולכן האינטרס של הבנקאי הוא הבנק.
האינטרס של יועץ משכנתאות הוא לחסוך ללקוח ולייצר עבורו את המשכנתא הכלכלית ביותר והחסכונית ביותר.
משכנתאות הוא תחום רחב, מורכב ותחרותי ולכן חובה לקחת ייעוץ מומחה שילווה את התהליך מקרוב. יועץ אשר ינהל משא ומתן מול הבנקים תוך שהוא יודע מה מותר לומר לבנק, מה אסור לומר לבנקאי ומה לדעת לדרוש עבורכם.
חבר שלי גם לקח משכנתא
החברים והמשפחה אמנם רוצים בטובתכם אך הם אינם אנשי מקצוע בתחום המשכנתאות.
כמו שבבעיה רפואית תלכו לרופא או בבעיה משפטית תקחו עורך דין, בהלוואה הגדולה בחייכם אל תסתמכו על עצה חברית. כי כל משכנתא מותאמת עבור לקוח לפי נתוניו הכלכליים, תכנון משק הבית, התנהלות שוטפת, עיסוק, אופק ועוד. הבנקאי שעומד מולכם בבנק יודע לאן להוביל את המשא ומתן, איך ליצור לחץ על נקודות מסוימות, איך לא להציג הטבות שמגיעות לכם ועוד.
מתי ניקח משכנתא חדשה?
אפשרות ראשונה היא כאשר חסכנו הון עצמי מינימלי לרכישת דירה ראשונה [ לפחות 10% משווי הדירה במחיר למשתכן ולפחות 25% הון עצמי בכל רכישה אחרת].
אפשרות נוספת היא כאשר יש בבעלותנו נכס מסוים עם משכנתא קטנה או ללא משכנתא- ניתן לקחת משכנתא לכל מטרה: איחוד הלוואות בנקאיות וחוץ בנקאיות, משכנתא לשיפוצים, משכנתא לעסק, משכנתא להשקעה בנכס נוסף ועוד.
אפשרות שלישית היא כאשר נרצה לבצע מיחזור משכנתא, באותו הבנ
האם כדאי לקחת יועץ משכנתאות פרטי?
- שירותי חברת ייעוץ משכנתאות או יועץ משכנתאות מומלץ חוסך בראש ובראשונה כסף בריביות והצמדות עתידתיות.
- בנוסף, זה חוסך לכם זמן רב בריצה מול הבנקים [שפתוחים בשעות וימים מוגבלים].
- יועץ פרטי חוסך לכם לקחת ימי חופש בשביל להגיע לבנקים (מגיע לעשרות הגעות לבנקים בתהליך משא ומתן נכון).
- יועץ משכנתאות מומלץ חוסך ממכם את הבירוקרטיה מול הבנקאים [ארוכה, מסורבלת ומלאה במושגים שישמעו לכם סינית].
- אתם מרוויחים ריביות ותנאים בעזרת כח קנייה של חברת ייעוץ המשכנתאות! הכח הזה יוזיל לכם את המשכנתא ויתן לכם תנאים טובים [ל-20 תיקי לקוחות בחודש מול הבנק יש כוח גדול מהתיק הבודד שלכם].
- אתם מרוויחים איש מקצוע שיהיה אובייקטיבי וידאג רק לאינטרס שלכם.
פרמטרים חשובים בלקיחת משכנתא
- סכום הכסף שיש לכם כיום: ההון העצמי לעסקה יכול להגיע מחסכונות, עזרה מהמשפחה, שעבוד נכס קיים של המשפחה, משכנתא הפוכה מבני המשפחה, קרן התשלמות נזילה ועוד.
- מחיר הדירה החדשה שאתם מעוניינים לקנות: אנחנו ממליצים לחשוב מראש על סכום הכסף המקסימלי שאותו אתם מעוניינים להשקיע ברכישת הדירה.
- המשכנתא הדרושה: היא תהיה ההפרש בין סעיפים (1) ו-(2) . כלומר מחיר דירה פחות ההון העצמי יהיה הסכום שתלוו כמשכנתא מהבנק.
- המשכנתא שהבנק יאשר: ישנם המון פרמטרים בהחלטת הבנק האם לאשר או לא לאשר את סכום המשכנתא עבורכם זאת בהתאם לנתוני הלווים ונתוני העיסקה. יתכן ומה שהבנק יאשר יהיה שונה ממה שתרצו. גם בסכום, גם בהחזר, גם בריביות וגם בתקופות.
- יכולת החזר: בגדול המושג הזה מציין מבחינת הבנק כמה הוא יוכל לאשר עבורכם החזר משכנתא חודשי בהתאם להכנסות, התחייבויות וההתנהלות הפיננסית שלכם. כאשר איש מקצוע יבחן איתכם את הנתונים האלו מראש הוא גם ישים דגש להתנהלות בטווח הקרוב, בינוני וארוך שלכם. הוא יציג בפניכם את היכולות הריאליות שלכם, ימליץ לכם מה כדאי לעשות על מנת שתוכלו לעבור את עשרות השנים האלו גם בשינוים קיצוניים שיקרו במשק הבית ובמשק הכללי במדינה.
- התאמת המשכנתא למצבי הקיצון האלו אמורים למנוע הגעה של משפחות לקריסות כלכליות תוך איבוד כל ממונם ורכושם. ולכן כדאי להיעזר ביועץ ולו רק מסיבות אלו, יועץ ידע לבחון ולבחור עבורכם את המשכנתא המתאימה עבורכם גם במצבי קיצון.
- שינויים במדד ובריביות: מסלולים צמודים ומסלולים בריביות אשר משתנות בטווח הקצר, הבינוני והארוך יכולות לגרום להחזרי המשכנתא לעלות, לרדת או לא להשתנות. חשוב להתחשב ביתרונות ובחסרונות של כל מסלול משכנתא ולבנות את התמהיל שידע להתמודד עם שינויים אלו בצורה הטובה ביותר.
- ביטוחי משכנתא: למשכנתא שני רכיבי ביטוח – ביטוח חיים וביטוח מבנה. בגדול אלו יגנו עליכם במצב קיצון שאם יפגע או ילך לעולמו אחד מבני הזוג חברת הביטוח תשלם את המשכנתא [ביטוח חיים] ובמקרה בו יקרה משהו לבית כמו למשל אסון טבע או מלחמה [ביטוח מבנה].
- הוצאות רבות מסביב: שכר טירחה לעורך דין מקרקעין, תשלום לשמאי מקרקעין, עמלת פתיחת תיק של הבנק, תשלום לטאבו, רשם המשכונות, דמי תיווך, אגרות, בירוקרטיה, הוצאת מסמכים מסוימים, רואה חשבון במקרה של עצמאיים ועוד. כל הסכומים הקטנים האלו מצטברים לעשרות אלפי שקלים אם לא מתכננים אותן בקפידה. תהיו מוכנים לזה מראש.
האם בכלל יאשרו לי את המשכנתא שאני רוצה?
משכנתא למובטל? משכנתא לעצמאי ללא הכנסות? משכנתא כאשר רק אחד מבני הזוג עובד? משכנתא לשני בני הזוג שיש להם הון עצמי גדול אך אין לה הכנסות חודשיות?
אחד התנאים לקבלת משכנתא הוא יכולת תשלום החזר חודשי למשכנתא אשר מתחשבת על פי גובה ההכנסה הפנויה של משק הבית (סך ההכנסות פחות סך ההתחייבויות הקבועות ). כיום, הבנק מאשר לכל היותר 35 אחוזים מסך ההכנסה לטובת משכנתא.
לדוגמא: בעל מרוויח 6,000 נטו, אישה מרוויחה 6,000 נטו. הזוג משלם 2000 בחודש הלוואות. ההכנסה נטו תהיה 10,000 ולכן הבנק יאשר לכל היותר 3,500 ש”ח בחודש החזר משכנתא [החישוב: (6000+6000-2000)*0.35= 3500.
בנוסף לבנקאים חשוב להבין מהיכן ההכנסות האלו, חובה שיהיו מגולמות בתלוש שכר תקין או בדוחות שומות המס לעצמאיים, הבנקים דורשים לראות ותק בעבודה או רצף תעסוקתי ממושך. בנוסף הבנקים יבחנו את ההתנהלות השוטפת בעובר ושב תוך הסתכלות על עמידה בהתחייבויות, גובה ההתחייבויות, יתרת עובר ושב, עושר פיננסי ועוד.
מהם אחוזי המימון לדירה חדשה?
אם זו דירתכם הראשונה והיחידה הבנק מאשר 75% מימון.
לדוגמה על בית בשווי מיליון ₪ תקבלו משכנתא של לכל היותר 750,000 ₪.
במידה וזוהי תכנית מחיר למשתכן, החישוב קצת שונה (אפשר להגיע ל-90% אחוז משכנתא משווי הרכישה).
אם אתם משפרי דיור (יש ברשותכם דירה ואתם מתכוונים למכור אותה לצורך רכישת דירה חדשה) המשכנתא שתקבלו תהיה עד לגובה 70% משווי הנכס.
במידה וזוהי דירתכם השנייה והילך תקבלו 50-65% משכנתא.
ישנן מספר הטבות והנחות ללוקחים משכנתא חדשה. עבור דירה ראשונה כאמור אחוז המימון של הבנק גבוה ומגיע עד ל-75% כך שהנטל על ההון העצמי יורד. ישנה כוונה בממשלה להעלות את אחוז המימון עד ל90%, ככל הנראה לא יקרה בשנה הקרובה.
איזה הטבות נוספות יש בלקיחת משכנתא חדשה?
הנחה בעמלת פתיחת התיק מול הבנק- ניתן בעזרת קשרים של יועץ, חבר בבנק או בהצטרפות לבנקאות פרטית באותו הבנק.
כמו כן, הבנק למשכנתאות לרוב יוציא תעודת זכאות ללא עלות מול משרד השיכון.
בנוסף, למעוניינים הבנק נותן הלוואה בריבית אפסית (פריים מינוס 1.75) למעבירי משכורת לאותו בנק, בפריסה יחסית נוחה (10-15 שנים).
